各縣（市）、區人民政府，市政府各有關直屬單位：

　　《牡丹江市商品房預售資金監管暫行辦法》已經市政府第17屆29次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　牡丹江市人民政府

　　2023年7月14日

　　牡丹江市商品房預售資金監管暫行辦法

　　第一條為規范商品房預售資金監督管理，確保商品房預售資金主要用于相關工程建設，保障預售商品房當事人的合法權益，維護房地產市場的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》及國家和省相關規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條凡在我市市區（東安區、西安區、陽明區、愛民區以及經濟開發區）內批準預售的新建商品房建設項目，在不動產首次登記完成前，其商品房預售資金的存入、使用和監督管理工作，適用本辦法。

　　第三條本辦法所稱商品房預售資金（以下簡稱“預售資金”），是指房地產開發企業取得商品房預售許可證后將其開發建設的商品房建設項目內的可銷售房源，在不動產首次登記完成前預先出售給購房人，由購房人按合同約定支付的預購房款（包括但不限于購房定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的全部購房款）。

　　第四條市房地產行政主管部門（以下簡稱“監管部門”）負責對市區內商品房預售資金的存入、使用實施監督管理。主要履行以下職責：

　　（一）全過程監督預售資金的實施情況；

　　（二）受理《商品房預售資金監管協議》的備案工作；

　　（三）受理房地產開發企業商品房預售資金撥付申請；

　　（四）監督受委托商業銀行（以下簡稱：監管銀行）在預售資金存入、使用中違法違規行為；

　　（五）預售資金監管其他有關工作。

　　第五條人民銀行分支機構負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作。銀保監部門負責對監管銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。由監管部門牽頭，人民銀行、銀保監部門配合，依據各自職責相應建立預售資金監管協調機制。

　　第六條監管部門會同人民銀行分支機構、銀保監部門通過公開招標方式，確定具備條件的多家商業銀行開展新建商品房預售資金監管業務。

　　中標的商業銀行，應當通過市政府或監管部門門戶網站予以公示。

　　第七條監管部門與監管銀行簽訂《牡丹江市商品房預售資金監管金融服務合作協議》，在監管銀行開立預售資金監管專用存款賬戶（以下簡稱“監管專戶”），賬戶名稱為“牡丹江市住房和城鄉建設局商品房預售資金監管專戶”。

　　第八條新批準預售的整個商品房建設項目（以下簡稱“監管項目”）全部納入預售資金監管范圍（含上市公司）。

　　在申請商品房預售許可前，房地產開發企業按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則在已中標監管銀行監管專戶內開設預售資金監管子賬戶（以下簡稱監管賬戶）。原則上一個商品房項目應在同一個銀行開設監管賬戶。監管項目的預售資金要全部存入監管部門開立的監管專戶內，監管專戶應按樓盤項目下設監管賬戶，封閉運行，實行獨立監管。監管專戶不得支取現金。

　　第九條房地產開發企業應配合預售資金監管。針對監管項目的預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容與監管部門、監管銀行等相關單位共同簽訂《商品房預售資金監管協議》。

　　《商品房預售資金監管協議》主要包括下列內容：

　　（一）各方當事人（單位）的名稱；

　　（二）監管項目的名稱、坐落位置、用地情況、建筑面積及商品房套數、工程預算、預計售樓款監管項目范圍和監管額度；

　　（三）監管資金支出使用“節點”的控制要求；

　　（四）監管資金的收存、支出方式及支配比例；

　　（五）各方主體的權利義務；

　　（六）違約責任及爭議解決方式；

　　（七）約定的其他事項。

　　協議主要內容要在預售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。

　　監管銀行按照《商品房預售資金監管協議》履行責任、義務，配合相關部門共同做好預售資金監管工作。

　　第十條房地產開發企業、監管銀行、工程監理單位在簽訂《商品房預售資金監管協議》的同時，房地產開發企業應主動向監管銀行提供以下資料并對材料的真實性負責：

　　（一）各分部工程施工單位名稱；

　　（二）監管項目的工程形象進度表；

　　（三）監管項目工程預算（計劃）；

　　（四）監管項目的投標文件、中標通知書；

　　（五）監管銀行要求的其它資料。

　　第十一條房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》時，向監管部門提供已生效的《商品房預售資金監管協議》，并簽訂自愿接受商品房預售資金監管的協議（承諾）。

　　《商品房預售許可證》上需載明監管賬戶信息，并在商品房銷售現場顯著位置，及監管部門門戶網站上進行公示。

　　第十二條監管項目的預售資金須直接存入監管賬戶。房地產開發企業在預售商品房過程中，有責任義務告知購房人繳款方式、存入賬戶，并將監管賬戶信息記載入《商品房買賣合同》內。房地產開發企業需將已在監管部門備案的《商品房預售資金監管協議》提供給辦理按揭貸款的商業銀行和住房公積金貸款管理部門備案。購房人申請商業性個人住房貸款或住房公積金貸款的，貸款合同中應將監管賬戶作為到賬賬戶，金融機構應將各類貸款直接發放至監管賬戶。

　　房地產開發企業憑購房人在監管銀行的繳款憑證為購房人開具售房收款發票。納入預售資金監管的房地產開發企業不得直接向購房人收取房價款或通過變相辦法收取保證金等形式收取房價款。

　　監管部門要健全完善商品房網簽備案系統，辦理《商品房買賣合同》網簽備案時，商品房預售資金應當按要求同步存入監管賬戶，并應當對預售資金入賬情況定期進行核實。

　　第十三條預售資金使用實行封閉式管理。房地產開發企業申請使用監管項目預售監管資金時，應當向監管部門提出書面申請及附帶發票等相關資料。符合本辦法規定的，監管部門在兩個工作日內，將房地產開發企業的申請批轉給監管銀行。房地產開發企業要對提交材料的真實性負責。

　　第十四條依據本辦法規定，相關部門按照監管項目分別建立預售資金存入、支出臺賬，并根據監管項目分部分項工程預算、資金使用計劃等要求嚴格審核查驗房地產開發企業監管資金使用申請，監管項目的相關資料符合撥付條件的，監管部門在兩個工作日內完成復核備案工作。監管銀行收到監管部門出具的備案證明及資金撥付相關手續，依據本辦法規定及財務管理相關規定核實撥付資金、撥付賬戶，在三個工作日內完成撥付。

　　監管資金必須用于監管項目的建設，符合資金撥付相關法律法規的前提下，原則上直接撥付到房地產開發企業申請使用資金所涉及的企業和單位，并按相關規定履行資金撥付財務手續。

　　監管部門在保障安全的前提下會同監管銀行推動商品房網簽備案系統和監管銀行業務管理系統對接，加強商品房網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款等數據信息共享，推行網上申請、審核、撥付，“全程網辦”，提高服務質量和資金撥付效率。

　　第十五條監管銀行要嚴格按照《商品房預售資金監管協議》做好監管賬戶監控。并主動配合監管部門對監管項目的預售資金入賬情況、工程建設進度和資金使用等情況進行監督檢查。發現房地產開發企業存在違規挪用監管額度內資金問題的，應當停止撥付，并立即告知監管部門及時做出處理。

　　第十六條自本辦法施行之日起，新摘牌待建地塊和已摘牌地塊內未辦理商品房預售許可證（不包括已經分批、按棟辦理的項目）的所有商品房開發項目，應全部納入預售資金監管范圍。對已摘牌地塊、已經分批、按棟辦理商品房預售許可證的項目，由城區政府或經開區管委會比照本辦法自行實施監管，或者由市政府另行研究明確。

　　預售資金監管額度的確定：監管額度是監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，由監管部門根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素綜合確定。購房人繳交的定金、首付款、商業銀行發放的按揭貸款、住房公積金貸款和其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監管賬戶實施監管。房地產開發企業不得轉存入其他賬戶。

　　監管賬戶內的資金達到監管部門根據項目交付入住的投資標準確定的監管額度后，應隨著工程建設投資進度相應遞減監管額度。超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用，但必須明確資金支出的合理事由后再履行審批程序。

　　第十七條房地產開發企業可以按照預售商品房項目的工程建設進度、建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出，在監管額度范圍內按以下“項目節點”申請支取監管資金：

　　(一)地下結構完成，且建設層數達到二分之一，并取得商品房預售許可證后，應當提交房地產開發企業、施工單位、監理單位三方出具的證明；

　　(二)主體工程完工后；主體工程完工是指建筑物主體結構封頂后，內外部裝修、水電氣暖等配套設施全部完成。應當提交房地產開發企業、施工單位、監理單位三方出具的證明；

　　(三)取得工程質量竣工驗收備案證的；

　　(四)預售商品房完成不動產首次登記后，扣除國家、省、市規定的各類保證金后，可以申請支取剩余的商品房預售監管資金及全部利息。并可按照預售資金三方監管協議，由房地產開發企業向監管部門申請解除商品房預售資金監管，經核實同意后可解除預售資金監管。

　　對高層或者大體量建筑，可增加建設層達三分之一、三分之二等節點。對低能耗商品房項目，可根據工程建設需要增加撥付節點，適時撥付。對按標準實施全裝修的商品房項目，可增加裝修完成撥付節點。特殊情況撥付節點標準及撥付（保留）比例由監管部門另行研究確定。

　　第十八條監管部門應當加強對商品房預售資金監管專戶的監督管理，做到專款專存、專款專用，必須用于監管項目建設。監管額度內的資金，在商品房項目完成房屋不動產首次登記前，監管銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發企業，其上級集團公司不得抽調。除當事人申請執行因建設該商品房項目而產生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權案件之外，人民法院不得采取扣劃措施。

　　不得將商品房預售監管資金用于支付其他項目或個人、企業借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及房地產開發企業員工工資等與工程建設無關的費用。不得代扣代繳農民工保證金、人防結建費、工程擔保資金、城市基礎設施配套費等行政事業性收費和各類應繳基金、稅金。

　　監管項目房地產開發企業提供商業銀行出具的該監管項目的現金保函，請求釋放預售資金監管賬戶相應額度資金的，監管部門可以予以準許。如保函額度和有效期可覆蓋該監管項目額度和周期，可不進行預售資金監管。保函使用條件、內容要求及工作流程等由監管部門會同金融監管部門研究確定。

　　第十九條房地產開發企業與購房人達成退房協議并已辦理完注銷《商品房買賣合同》備案手續需退還購房款的，房地產開發企業可以向監管部門申請解除、退還對該部分資金的監管。監管部門核實后，書面通知監管銀行解除該部分資金的監管，監管銀行將已入賬的購房款直接退返給購房人。

　　預售資金監管期間，發生監管銀行、監管賬戶、房地產開發企業名稱變更、項目轉讓等情形的，房地產開發企業需辦理預售資金監管相關變更手續。

　　第二十條法院等有關部門出具法律文書，擬對監管專戶進行凍結和扣劃資金的，應當及時通知監管部門。監管銀行接到人民法院凍結預售資金監管賬戶手續及指令時，應當立即辦理凍結手續，并有責任、義務在第一時間將凍結、扣劃資金情況告知監管部門，并向有關部門證明預售資金及監管專戶的性質。監管部門應組織相關部門、人員及時對接執法部門做好政策解釋，在合法合規的前提下確保監管資金安全。

　　第二十一條商品房預售資金監管賬戶被人民法院凍結后，房地產開發企業、監管項目建設工程款債權人、材料款債權人、租賃設備款債權人等請求以預售資金監管賬戶資金支付工程建設進度款、材料款、設備款等項目建設所需資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，在合法合規前提下，經監管部門和人民法院審核同意的，監管銀行應當及時支付，并將付款情況及時向相關的人民法院進行報告。監管部門應當依法妥善處理房地產開發企業等主體的資金使用申請，未盡監督審查義務違規批準用款申請，導致資金挪作他用，損害保全申請人或者執行申請人權利的，依法承擔相應責任。

　　第二十二條房地產開發企業因“一房多售”“無證售房”等非法行為和重大信訪案件，以及以簽訂《商品房買賣合同》作為民間借貸合同的擔保、套取工程建設資金、擅自截留挪用購房人預購房款或者不將購房人預購房款存入監管專戶造成損失的，房地產行政主管部門應當停止監管項目的商品房預售、暫停撥付預售監管資金，禁止其使用網上打印《商品房買賣合同》功能，責令其限期改正。由于違規行為造成損失的，要在應撥付監管資金款項中足額暫扣作為解決問題的保證資金。同時，將其行為依法依規記入企業信用檔案和黑龍江省失信及違法違規房地產開發企業名單。觸犯法律法規的，要依法依規追究其相應法律責任。

　　第二十三條監管項目的工程監理單位提供虛假的監管項目分部分項工程施工完成證明，造成房地產開發企業因超前超額支取商品房預售監管資金而影響工程按期竣工或其他損失的，監理單位應當承擔相應的法律責任，并按相關的規定將其行為記入企業的信用檔案，依據限制其參與其他項目的招投標等相關法規處理。

　　第二十四條房地產開發企業與監管項目的工程監理單位或監管銀行相互串通，設立虛假資金賬戶、逃避監管或違規使用商品房預售監管資金的，造成嚴重后果的，監管部門應當停止監管項目的商品房預售、暫停撥付預售監管資金，禁止其使用網上打印《商品房買賣合同》功能，責令其限期改正。監管項目的工程監理單位或監管銀行須承擔連帶責任，并依法追究相關責任人的責任。

　　第二十五條監管部門、商業銀行等相關單位工作人員在預售資金監管額度確定、三方協議簽訂、賬戶款項劃撥和監管等過程中，玩忽職守不作為、濫用職權、徇私舞弊、泄露企業秘密，并造成惡劣影響和嚴重后果的，由有關部門依法依規追究責任。

　　第二十六條當監管項目存在逾期交付等重大風險隱患時，可以建立政府監管賬戶接管，實施封閉管理，保障賬戶資金安全，優先用于監管項目工程建設。

　　第二十七條市委宣傳部門要大力支持監管部門，組織新聞媒體通過廣播、電視、報紙、互聯網等做好宣傳工作，讓廣大市民充分了解預售資金監管的目的、意義和作用，最大限度降低購房風險。

　　監管部門及人民銀行分支機構、銀保監部門要做好政策解讀、輿論引導和風險提示，提高公眾對預售資金監管制度的知曉度，主動接受社會監督，發現違法違規行為，或收到相關投訴舉報的，要及時進行查處。

　　第二十八條以上資金監管過程中，遇有涉及監管資金的特殊情況，須履行市政府審批程序。

　　第二十九條《商品房預售資金監管實施細則》及本辦法規定的《牡丹江市預售資金監管金融服務合作協議》《商品房預售資金監管協議》等規范文本由監管部門負責制定。

　　第三十條牡丹江市所屬縣（市）的預售資金監管可參照本辦法執行。

　　第三十一條本辦法自2023年8月1日起施行。