各縣（市）、區人民政府，市政府各有關直屬單位：

  為認真貫徹落實《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）和《黑龍江省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（黑政辦規〔2020〕12號）精神，進一步促進土地資源優化配置、土地要素流通和節約集約利用，建立城鄉統一的建設用地二級市場，結合我市實際，制定本實施意見。

  一、總體要求

  （一）工作目標。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，認真貫徹落實市委、市政府決策部署和“放管服”改革要求，以簡化辦事流程、提高辦事效率為重點，以建立城鄉統一的建設用地市場為導向，以不動產統一登記為基礎，以線上線下交易平臺同步推進為著力點，完善規范土地二級市場規則，健全服務和監管體系，提高節約集約用地水平，為推動我市經濟高質量發展提供用地保障。

  到2023年底，基本建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場，要結合實際完善政策措施，形成一、二級市場協調發展、規范有序，資源利用集約高效的現代土地市場體系。

  （二）適用范圍。本意見適用于本市行政區域范圍內的國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押管理。交易對象是依法取得的國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其它附著物等整宗地一并交易等情況。涉及到房地產交易的，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規執行。

  已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本意見執行。

  二、完善政策體系

  （三）明晰轉讓標準。有下列情形之一的,國有建設用地使用權不得轉讓。

 1.土地權屬不清,有爭議的;

 2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權利的；

 3.共有建設用地使用權,未經其他共有人書面同意的;

 4.法律法規或其他規定禁止轉讓情況的。

 （四）完善轉讓規則。建設用地使用權發生轉移的各類行為都視為建設用地使用權轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資（入股）以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。

  建設用地使用權轉讓須符合產權明晰、來源合法等前置條件，并取得不動產權（國有土地使用權）證書。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其它附著物所有權一并轉移。涉及到房地產轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規規定辦理轉讓手續。

  1.以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，應向自然資源部門申請，經有批準權的政府批準。轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，保留劃撥方式按轉移登記辦理。不符合《劃撥用地目錄》或受讓人申請變更為有償使用的，在符合國土空間規劃的前提下，由受讓方依法依規辦理土地使用權出讓手續，補繳土地有償使用價款，按出讓用地性質辦理不動產轉移登記。

  2.以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓合同約定，且不損害公共利益和相關權利人合法權益的前提下，應充分保障交易自由，依法辦理轉讓手續后辦理不動產轉移登記。原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

  探索實行預告登記轉讓制度，以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓且建設工程投資額（投資額可委托有資質的機構認定，商品住宅及商服用地項目除外）未達到總投資額百分之二十五的，按照“先投入后轉讓”原則，交易雙方先行簽訂建設用地使用權轉讓合同，報經自然資源部門批準后辦理預告登記（預告登記不發生不動產權利主體法律責任義務轉移），待達到法定轉讓條件后，再依法辦理不動產轉移登記。

  3.以作價出資（入股）方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定辦理，不再報經原批準建設用地使用權作價出資（入股）機關批準。作價出資（入股）土地轉讓后，可保留為作價出資（入股）方式，也可根據權利人申請，直接變更為出讓方式。

  4.以授權經營方式取得的建設用地使用權轉讓，在使用年限內可在集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓，直接辦理不動產登記手續。但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉讓的，應報經自然資源部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，并補繳土地出讓價款差額。

  5.完善建設用地分割、合并轉讓政策。擬分割、合并轉讓的土地按照先依法分割、合并再轉讓的程序辦理。

  擬分割、合并的宗地應當權屬清晰，且已依法辦理不動產登記。宗地分割后應具備獨立分宗條件，滿足規劃、消防、用水、用電、用氣和采暖等要求，分割后應保障雙方的正常通行等其他權利，不影響生產、經營和獨立使用功能。涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。建設用地使用權屬于同一權利人、用途相同且相鄰的，經自然資源部門同意后可以合并，以合并前各宗土地的剩余年限綜合確定合并宗地后的土地使用年限，但不得超過該用途的法定最高年限。

  土地分割、合并的，土地權利人可憑批準文件、不動產權籍調查成果等資料辦理不動產登記。用地批準文件、土地出讓合同及監管協議規定不得分割轉讓的，從其規定。分割或合并后的土地容積率等規劃條件，由自然資源部門在批準分割、合并時予以明確，并報本級政府備案。

  6.已建成的工業項目用地分割轉讓，不影響生產、經營和使用功能。項目配建的行政辦公樓、生活服務設施等不得單獨分割轉讓。鼓勵對能夠單獨出具規劃設計條件、設置獨立出入口、滿足消防安全條件，且已達到《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》約定條件的宗地，經批準后可進行分割轉讓或者由政府有償收回后重新供應。

  7.以租賃方式取得的建設用地使用權轉讓，承租人支付土地租金并完成開發建設，經自然資源部門同意或根據租賃合同約定，可將承租建設用地使用權轉讓，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經變更后繼續有效。

  8.落實差別化的稅收政策。市、縣（市）稅務部門要落實好減稅降費政策，落實好我省按差別化政策調整后的城鎮土地使用稅稅額標準。

  （五）明確出租政策。建設用地使用權可以整宗出租，也可以部分出租。建設用地使用權出租時，其地上建筑物、其它附著物同時出租。共有建設用地使用權出租的，應取得其他共有人同意。抵押權設立前，建設用地使用權已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押的影響。

  1.以劃撥方式取得建設用地使用權出租的以及臨時改變建筑物原用途出租的，出租人提供相關出租合同、不動產權證等資料，應向土地所在地自然資源部門申報。應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。

  2.以出讓、作價出資（入股）、租賃等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。出租年限不得超過有償使用合同約定的剩余年限。經批準同意改變用途的，應與自然資源部門重新簽訂建設用地有償使用合同，補繳土地出讓價款。

  （六）放寬抵押限制

  1.明確抵押條件。劃撥建設用地使用權抵押時，自然資源部門依法辦理抵押登記手續，即視同批準，不再另行辦理抵押審批手續。在劃撥用地抵押權實現時，抵押權人應當按照有關規定繳納建設用地使用權出讓金及相關稅費后，可行使優先受償權，其有關要求應在抵押合同、不動產登記簿及不動產登記證明上進行說明備注；以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權，法律法規無特別規定、出讓合同無特別約定以及作價出資（入股）法律文件無特別規定的，不限制其抵押，抵押金額應合理確定；以授權經營方式取得建設用地使用權的，依法依規批準后可以設定抵押權。

  國有建設用地使用權分割抵押的，須按照批準的規劃方案進行分割，分割后地塊應具備獨立分宗條件。以部分宗地申請土地使用權抵押登記的，不予受理（以房屋所有權進行抵押，所分攤的土地使用權隨之抵押的除外）。土地使用權、房屋所有權根據其價值可多次設定抵押權。

  2.擴大抵押范圍。自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其它附著物所有權辦理不動產抵押相關手續。以建設用地使用權抵押的，該土地上建筑物、其它附著物一并抵押。涉及企業、個人之間債權債務合同的須符合有關法律法規規定。建設用地使用權連同地上建筑物、其它附著物抵押同時設定多個抵押權的，應載明抵押權順位。

  3.保障抵押權能。探索允許不以公益為目的的養老、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。抵押融資款項僅限于該項目開發建設及項目建成后運營管理所需，不得為第三人提供擔保，抵押當事人需書面承諾抵押權實現后不得改變原不動產用途，保障原有經營活動持續穩定，確保利益相關人權益不受損害。

  三、建立健全市場體系

  （七）建立交易平臺。市、縣（市）自然資源部門在現有的土地交易機構或平臺基礎上搭建土地二級市場實體交易機構，為交易雙方提供交易場所，實行“一窗受理、一網通辦、一站辦結”。建立市、縣（市）參與、城鄉統一的市級土地二級市場線上交易平臺，與土地一級市場信息化系統、不動產登記信息系統的數據和功能銜接，實現信息發布、掛牌競價、合同簽訂以及交易事項受理、審核、監管等功能。探索線上交易資金第三方賬戶托管模式，降低交易風險，并做好與國家平臺、省級平臺數據信息的銜接互通。

  （八）規范交易流程。全面梳理土地轉讓、出租、抵押各業務環節，結合實際建立“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”操作流程，交易雙方可通過市、縣（市）土地二級市場交易平臺發布和獲取市場信息，可自行協商交易，也可委托市、縣（市）土地二級市場交易平臺公開交易。完善交易申請、受理、審核、信息發布、交易事務辦理、價款和稅費繳納、歸檔等程序，制定土地市場交易合同示范文本，明確使用規則。

  （九）完善交易規則。交易雙方可自行協商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易，其中涉及以劃撥、協議出讓等方式取得的建設用地使用權轉讓、出租的，應納入土地二級市場交易平臺公開交易。

  （十）加強信息共享。涉及建設用地使用權司法處置的案件，司法機關在處置決定作出前應向自然資源部門了解涉案建設用地使用權情況，防止因信息不對稱造成土地處置后難以轉移登記或無法開發利用等糾紛。司法處置土地可進入市級土地二級市場交易平臺交易。對涉地司法處置信息，司法機關應及時通知或傳遞給當地稅務機關，協助稅務機關依法實現稅款及時足額入庫，防止稅收流失。

  政府有關部門、事業單位進行國有資產處置時，涉及劃撥建設用地使用權轉移的，在公開交易前應征求自然資源、財政、國有資產監管等部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。經依法批準，轉讓國有企業或公有經濟成分占主導地位的企業以及行政事業單位名下的建設用地使用權的，應當通過土地二級市場交易平臺公開交易。原屬公共服務設施用地的，在符合規劃的前提下優先用于公共服務設施建設。自然資源、住房和城鄉建設、稅務、市場監管等部門應加強對涉地股權轉讓的聯合監管。建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及房地產轉讓、出租、抵押的，住房和城鄉建設部門與自然資源部門應當加強信息共享。

  （十一）提升服務效能。在土地二級市場交易機構或平臺內匯集交易、登記、稅務、金融、咨詢服務等相關辦事窗口，大力發展“互聯網+政務服務”，推進“一窗受理、一網通辦、一站辦結”，加強交易監管與不動產登記的有序銜接，實行“交易+登記”一體化服務。嚴格落實限時辦結制、服務承諾制，精簡證明材料，為交易各方提供高效便捷的服務。

  （十二）培育中介組織。發揮中介組織在市場交易中的橋梁作用，建立土地二級市場中介機構庫。中介服務機構應具備法律法規規定的條件，按照行業技術規范和技術規程等要求接受當事人的委托，依法依規為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀等服務。加強對中介機構的監督管理，土地評估報告須經自然資源部門網站或中國土地估價師與土地登記代理人協會網站通過“土地估價系統”進行備案，并取得電子備案號。

  （十三）健全監管機制。建立健全土地二級市場動態監測監管制度，與不動產登記系統有效銜接，全面掌握土地二級市場有關信息，綜合分析研判市場形勢，定期發布市場交易動態信息，推進低效用地再開發，加快消化批而未供和閑置土地，強化土地一、二級市場聯動和整體調控。健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監管為補充、以信用監管為基礎的新型監管機制，將相關市場主體及中介服務從業人員信用記錄納入省公共信用信息平臺和國家企業信用信息公示系統，實行信息歸集共享，對失信責任主體實施聯合懲戒。

  四、保障措施

  （十四）加強組織領導。市、縣（市）人民政府作為土地市場建設的責任主體，要建立發展改革、財政、自然資源、住房和城鄉建設、國有資產監管、市場監管、稅務等部門和法院、銀保監、地方金融監管等單位共同參與的工作機制，細化職責分工，完善政策措施，加強行業指導，做好人員、經費、場所和機構保障，形成工作合力，有序推進土地二級市場培育和發展。

  （十五）加大宣傳引導。加大對土地二級市場政策的宣傳力度，通過電視、網絡、新媒體等渠道，及時準確發布工作信息，擴大土地二級市場影響力，調動市場主體參與積極性，提高市場主體和全社會依法規范、節約集約用地意識。

  （十六）嚴格監督問責。市、縣（市）各有關部門要嚴格執行土地二級市場相關規定，對違反規定、損害土地使用權人利益、破壞土地市場秩序的行為要堅決打擊；對違反規定的部門及責任人員要依法依規追究責任，堅決維護土地二級市場交易秩序。

本意見自發布之日起三十日后施行，有效期五年。如國家、省出臺法律法規要求與本意見不一致的，以國家、省要求為準。

 

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                                        牡丹江市人民政府辦公室

                                           2023年8月21日