牡丹江市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法

第一條 為規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，確保商品房預(yù)售資金主要用于相關(guān)工程建設(shè)，保障預(yù)售商品房當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》及國(guó)家和省相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 凡在我市市區(qū)（東安區(qū)、西安區(qū)、陽(yáng)明區(qū)、愛(ài)民區(qū)以及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的新建商品房建設(shè)項(xiàng)目，在不動(dòng)產(chǎn)首次登記完成前，其商品房預(yù)售資金的存入、使用和監(jiān)督管理工作，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“預(yù)售資金”）,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的可銷(xiāo)售房源,在不動(dòng)產(chǎn)首次登記完成前預(yù)先出售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人按合同約定支付的預(yù)購(gòu)房款（包括但不限于購(gòu)房定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的全部購(gòu)房款）。

第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“監(jiān)管部門(mén)”）負(fù)責(zé)對(duì)市區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售資金的存入、使用實(shí)施監(jiān)督管理。主要履行以下職責(zé)：

（一）全過(guò)程監(jiān)督預(yù)售資金的實(shí)施情況；

（二）受理《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》的備案工作；

（三）受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售資金撥付申請(qǐng)；

（四）監(jiān)督受委托商業(yè)銀行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：監(jiān)管銀行）在預(yù)售資金存入、使用中違法違規(guī)行為；

（五）預(yù)售資金監(jiān)管其他有關(guān)工作。

第五條 人民銀行分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶(hù)管理工作。銀保監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。由監(jiān)管部門(mén)牽頭，人民銀行、銀保監(jiān)部門(mén)配合，依據(jù)各自職責(zé)相應(yīng)建立預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制。

第六條 監(jiān)管部門(mén)會(huì)同人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門(mén)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，確定具備條件的多家商業(yè)銀行開(kāi)展新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

中標(biāo)的商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)通過(guò)市政府或監(jiān)管部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站予以公示。

第七條 監(jiān)管部門(mén)與監(jiān)管銀行簽訂《牡丹江市商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)合作協(xié)議》，在監(jiān)管銀行開(kāi)立預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用存款賬戶(hù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)”），賬戶(hù)名稱(chēng)為“牡丹江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)”。

第八條 新批準(zhǔn)預(yù)售的整個(gè)商品房建設(shè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“監(jiān)管項(xiàng)目”）全部納入預(yù)售資金監(jiān)管范圍（含上市公司）。

在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照一次預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶(hù)的原則在已中標(biāo)監(jiān)管銀行監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)內(nèi)開(kāi)設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶(hù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管賬戶(hù)）。原則上一個(gè)商品房項(xiàng)目應(yīng)在同一個(gè)銀行開(kāi)設(shè)監(jiān)管賬戶(hù)。監(jiān)管項(xiàng)目的預(yù)售資金要全部存入監(jiān)管部門(mén)開(kāi)立的監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)內(nèi)，監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)應(yīng)按樓盤(pán)項(xiàng)目下設(shè)監(jiān)管賬戶(hù)，封閉運(yùn)行，實(shí)行獨(dú)立監(jiān)管。監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)不得支取現(xiàn)金。

第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)配合預(yù)售資金監(jiān)管。針對(duì)監(jiān)管項(xiàng)目的預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容與監(jiān)管部門(mén)、監(jiān)管銀行等相關(guān)單位共同簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》。 

《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》主要包括下列內(nèi)容：

（一） 各方當(dāng)事人（單位）的名稱(chēng)；

（二）監(jiān)管項(xiàng)目的名稱(chēng)、坐落位置、用地情況、建筑面積及商品房套數(shù)、工程預(yù)算、預(yù)計(jì)售樓款監(jiān)管項(xiàng)目范圍和監(jiān)管額度；

（三）監(jiān)管資金支出使用“節(jié)點(diǎn)”的控制要求；

（四）監(jiān)管資金的收存、支出方式及支配比例；

（五）各方主體的權(quán)利義務(wù)；

（六）違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式；

（七）約定的其他事項(xiàng)。

協(xié)議主要內(nèi)容要在預(yù)售方案中予以明確，并通過(guò)附件方式在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中予以體現(xiàn)。

監(jiān)管銀行按照《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》履行責(zé)任、義務(wù)，配合相關(guān)部門(mén)共同做好預(yù)售資金監(jiān)管工作。

第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行、工程監(jiān)理單位在簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)向監(jiān)管銀行提供以下資料并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

（一）各分部工程施工單位名稱(chēng)；

（二）監(jiān)管項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度表;

（三）監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算（計(jì)劃）;

（四）監(jiān)管項(xiàng)目的投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書(shū);

（五）監(jiān)管銀行要求的其它資料。

第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，向監(jiān)管部門(mén)提供已生效的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》，并簽訂自愿接受商品房預(yù)售資金監(jiān)管的協(xié)議（承諾）。

《商品房預(yù)售許可證》上需載明監(jiān)管賬戶(hù)信息，并在商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置,及監(jiān)管部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上進(jìn)行公示。

第十二條 監(jiān)管項(xiàng)目的預(yù)售資金須直接存入監(jiān)管賬戶(hù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房過(guò)程中，有責(zé)任義務(wù)告知購(gòu)房人繳款方式、存入賬戶(hù)，并將監(jiān)管賬戶(hù)信息記載入《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需將已在監(jiān)管部門(mén)備案的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》提供給辦理按揭貸款的商業(yè)銀行和住房公積金貸款管理部門(mén)備案。購(gòu)房人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款或住房公積金貸款的，貸款合同中應(yīng)將監(jiān)管賬戶(hù)作為到賬賬戶(hù)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)將各類(lèi)貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶(hù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑購(gòu)房人在監(jiān)管銀行的繳款憑證為購(gòu)房人開(kāi)具售房收款發(fā)票。納入預(yù)售資金監(jiān)管的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接向購(gòu)房人收取房?jī)r(jià)款或通過(guò)變相辦法收取保證金等形式收取房?jī)r(jià)款。

監(jiān)管部門(mén)要健全完善商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，辦理《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》網(wǎng)簽備案時(shí)，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按要求同步存入監(jiān)管賬戶(hù)，并應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)售資金入賬情況定期進(jìn)行核實(shí)。

第十三條 預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)及附帶發(fā)票等相關(guān)資料。符合本辦法規(guī)定的，監(jiān)管部門(mén)在兩個(gè)工作日內(nèi)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)批轉(zhuǎn)給監(jiān)管銀行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)提交材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第十四條 依據(jù)本辦法規(guī)定，相關(guān)部門(mén)按照監(jiān)管項(xiàng)目分別建立預(yù)售資金存入、支出臺(tái)賬，并根據(jù)監(jiān)管項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程預(yù)算、資金使用計(jì)劃等要求嚴(yán)格審核查驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)監(jiān)管資金使用申請(qǐng)，監(jiān)管項(xiàng)目的相關(guān)資料符合撥付條件的，監(jiān)管部門(mén)在兩個(gè)工作日內(nèi)完成復(fù)核備案工作。監(jiān)管銀行收到監(jiān)管部門(mén)出具的備案證明及資金撥付相關(guān)手續(xù)，依據(jù)本辦法規(guī)定及財(cái)務(wù)管理相關(guān)規(guī)定核實(shí)撥付資金、撥付賬戶(hù)，在三個(gè)工作日內(nèi)完成撥付。                                                                                                                                                                                                                                                          

監(jiān)管資金必須用于監(jiān)管項(xiàng)目的建設(shè)，符合資金撥付相關(guān)法律法規(guī)的前提下，原則上直接撥付到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用資金所涉及的企業(yè)和單位，并按相關(guān)規(guī)定履行資金撥付財(cái)務(wù)手續(xù)。

監(jiān)管部門(mén)在保障安全的前提下會(huì)同監(jiān)管銀行推動(dòng)商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和監(jiān)管銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對(duì)接，加強(qiáng)商品房網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶(hù)資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享，推行網(wǎng)上申請(qǐng)、審核、撥付，“全程網(wǎng)辦”，提高服務(wù)質(zhì)量和資金撥付效率。

第十五條 監(jiān)管銀行要嚴(yán)格按照《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》做好監(jiān)管賬戶(hù)監(jiān)控。并主動(dòng)配合監(jiān)管部門(mén)對(duì)監(jiān)管項(xiàng)目的預(yù)售資金入賬情況、工程建設(shè)進(jìn)度和資金使用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知監(jiān)管部門(mén)及時(shí)做出處理。

第十六條 自本辦法施行之日起，新摘牌待建地塊和已摘牌地塊內(nèi)未辦理商品房預(yù)售許可證（不包括已經(jīng)分批、按棟辦理的項(xiàng)目）的所有商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)全部納入預(yù)售資金監(jiān)管范圍。對(duì)已摘牌地塊、已經(jīng)分批、按棟辦理商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，由城區(qū)政府或經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)比照本辦法自行實(shí)施監(jiān)管，或者由市政府另行研究明確。

預(yù)售資金監(jiān)管額度的確定：監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度，由監(jiān)管部門(mén)根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用條件等因素綜合確定。購(gòu)房人繳交的定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款、住房公積金貸款和其他形式的購(gòu)房款等商品房預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶(hù)實(shí)施監(jiān)管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得轉(zhuǎn)存入其他賬戶(hù)。

監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目交付入住的投資標(biāo)準(zhǔn)確定的監(jiān)管額度后,應(yīng)隨著工程建設(shè)投資進(jìn)度相應(yīng)遞減監(jiān)管額度。超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用，但必須明確資金支出的合理事由后再履行審批程序。

第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以按照預(yù)售商品房項(xiàng)目的工程建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出，在監(jiān)管額度范圍內(nèi)按以下“項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)”申請(qǐng)支取監(jiān)管資金：

(一)地下結(jié)構(gòu)完成，且建設(shè)層數(shù)達(dá)到二分之一，并取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工單位、監(jiān)理單位三方出具的證明；

 (二)主體工程完工后；主體工程完工是指建筑物主體結(jié)構(gòu)封頂后，內(nèi)外部裝修、水電氣暖等配套設(shè)施全部完成。應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工單位、監(jiān)理單位三方出具的證明；

(三)取得工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收備案證的；

(四) 預(yù)售商品房完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，扣除國(guó)家、省、市規(guī)定的各類(lèi)保證金后，可以申請(qǐng)支取剩余的商品房預(yù)售監(jiān)管資金及全部利息。并可按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管，經(jīng)核實(shí)同意后可解除預(yù)售資金監(jiān)管。

對(duì)高層或者大體量建筑，可增加建設(shè)層達(dá)三分之一、三分之二等節(jié)點(diǎn)。對(duì)低能耗商品房項(xiàng)目，可根據(jù)工程建設(shè)需要增加撥付節(jié)點(diǎn)，適時(shí)撥付。對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施全裝修的商品房項(xiàng)目，可增加裝修完成撥付節(jié)點(diǎn)。特殊情況撥付節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)及撥付（保留）比例由監(jiān)管部門(mén)另行研究確定。

第十八條 監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)的監(jiān)督管理，做到專(zhuān)款專(zhuān)存、專(zhuān)款專(zhuān)用，必須用于監(jiān)管項(xiàng)目建設(shè)。監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項(xiàng)目完成房屋不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其上級(jí)集團(tuán)公司不得抽調(diào)。除當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，人民法院不得采取扣劃措施。

不得將商品房預(yù)售監(jiān)管資金用于支付其他項(xiàng)目或個(gè)人、企業(yè)借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價(jià)款、罰金、支付營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等與工程建設(shè)無(wú)關(guān)的費(fèi)用。不得代扣代繳農(nóng)民工保證金、人防結(jié)建費(fèi)、工程擔(dān)保資金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和各類(lèi)應(yīng)繳基金、稅金。

監(jiān)管項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的該監(jiān)管項(xiàng)目的現(xiàn)金保函，請(qǐng)求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)相應(yīng)額度資金的，監(jiān)管部門(mén)可以予以準(zhǔn)許。如保函額度和有效期可覆蓋該監(jiān)管項(xiàng)目額度和周期，可不進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管。保函使用條件、內(nèi)容要求及工作流程等由監(jiān)管部門(mén)會(huì)同金融監(jiān)管部門(mén)研究確定。

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人達(dá)成退房協(xié)議并已辦理完注銷(xiāo)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》備案手續(xù)需退還購(gòu)房款的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)解除、退還對(duì)該部分資金的監(jiān)管。監(jiān)管部門(mén)核實(shí)后，書(shū)面通知監(jiān)管銀行解除該部分資金的監(jiān)管，監(jiān)管銀行將已入賬的購(gòu)房款直接退返給購(gòu)房人。
    預(yù)售資金監(jiān)管期間，發(fā)生監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶(hù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)變更、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需辦理預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)變更手續(xù)。

第二十條 法院等有關(guān)部門(mén)出具法律文書(shū)，擬對(duì)監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行凍結(jié)和扣劃資金的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知監(jiān)管部門(mén)。監(jiān)管銀行接到人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)手續(xù)及指令時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即辦理凍結(jié)手續(xù)，并有責(zé)任、義務(wù)在第一時(shí)間將凍結(jié)、扣劃資金情況告知監(jiān)管部門(mén)，并向有關(guān)部門(mén)證明預(yù)售資金及監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)的性質(zhì)。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)組織相關(guān)部門(mén)、人員及時(shí)對(duì)接執(zhí)法部門(mén)做好政策解釋?zhuān)?/font>在合法合規(guī)的前提下確保監(jiān)管資金安全。